近来，有关“物业管理”话题热度较高，一则“物管”入选深圳经济特区30年100件大事，二则北京市住建委于9月3日公布《北京市物业项目交接管理办法（征求意见稿）》，明确交接程序等情况，今后物业交接须提前3个月告知业主，若小区出现物业“真空”时，可由街道启动应急物业。物管“真空”在瑞安存在吗？是什么原因导致了物业与业主的矛盾产生？如果发生了物管真空由谁来接手？记者就此进行了专访。
业主：
炒掉一家，
接手的一家更差
下面是我市某小区业主发到社区论坛的帖子，表达了该小区业主对物业管理的担心。
“具体楼号我就不报了，楼梯下面通向车库的后门刷卡器坏了，一直锁不上，因关系到安全问题，遂反馈至物业管理处，工作人员复说，马上下单派人来修。服务人员的态度令人满意，本以为马上就可以解决这一问题，一周后，再次从后门上楼梯，发现还是没有维修，气愤不已，打电话给物业，质问其拿大家的安全开玩笑么，反馈了一个星期了都不修。小姐答复，马上处理。再过几天后，我特意去检查下，发现，这下好了，用了透明胶把刷卡器盖子粘上了，刷卡，无反应，锁死了，从外面根本打不开，也就是只能出不能进的一道门，停完车还要绕出去从前面门刷卡进入，真‘安全’！”
接着，便有反映信箱破损、访客登记不规范、下水道堵塞、阳台搞违章、住户遭盗窃、花坛维护不及时等诸多跟帖。发帖时间是今年年初。一周后，业委会给该小区物业发函：“经业委会研究决定，……你们被解聘了。”结果是3天后，该物业离开了，一家新的物业进入，物业费每平方米便宜了0.2元。
前日，记者采访了该小区前业委会委员张先生：“新来的物业更差，本来按照合约要求配20个保安，现在少了5个，原来存在的问题依然存在。我也退出了新一届业委会，因为业委会的身份很尴尬。”
日前，在市区某小区更是发生了小区保安殴打业委会委员事件，据知情人透露，起因是该“委员”借为广大业主说话之机，行“减免自家物业费”之实，遭到物业拒绝发生了冲突。
采访中，记者不断听到业主抱怨，“物业天生就是为我们业主服务的！”、“房价这么高，你们收费这么多，所有的费用要公布！否则我们拒绝交物业费。”“人家上海、深圳的物业服务才叫好！”等。业主能对物业挑出“千般不好”，在某种程度上反映物业与业主之间的矛盾，更是表明了业主和物业之间存在着较为尖锐的利益博弈。
物业：
“我们也有很多难处”
对于物业管理公司来说，也有“一千条伤心的理由”，一位不愿具名的在瑞外地物管公司负责人沈先生指出，小区管理，光靠物业不行，业主以为小区存在所有问题都要物业解决，这是误区。按照合约对物业业务范围进行约定，如小区卫生、保安、绿化、维修、道路、路灯、附属设施（车库、地下室）、消防、车辆停放、院墙建设等进行规范，彻底解决小区存在的问题。
沈先生特别指出了老旧小区管理的难处。如安阳的某一旧小区的房龄一般都在10年左右，过去的建筑设计是没有经过市政规划的，加上楼房早就过了保修期限，物业管理公司进驻小区的问题就很琐碎。这个小区的绿化绿很低，小区的设施设备，供水供电设备陈旧，消防设备基本上不能用，小区没有停车场，小区内出租房多，住户较为复杂，人口密度大等等原因造成了老旧小区不便管理现状。老旧小区的物业公司因不少业主拒交物业费，收缴率偏低，导致物业管理质量下降也是难免的。
记者到该小区进行了察访，据该小区3家户主反映，每年300元的物业费虽不算多，但存在的问题太多了，给钱觉得很不划算。如其中一位因为去年家中笔记本电脑被盗，就觉得“除非他们（物业）赔一个给我，我才交物业费。”
毫无疑问，小区内业主家里被盗有物业自身的不足。据沈先生介绍，目前，瑞安的物业管理公司与国内的优秀公司相比，不论是在服务品质、管理水平还是市场竞争力上都是远远不够的。我们的管理和服务还处在中低端的管理水平，如客服、保安、清洁、绿化等方面，大多是做一些传统的、低层次的管理和服务，缺乏高品质、深层次的物业服务。这也是导致在新的档次较高的小区也普遍存在业主对物业服务的满意度不高的原因。
部门：
更多是退出程序不规范
据了解，北京出台的办法并不具有超前性。据市房管局物业管理科科长王文凯介绍，浙江省住房和城乡建设厅分别于2009年12月23日印发了《浙江省物业项目承接验收管理办法（试行）》，2010年3月9日就印发《浙江省物业项目服务退出管理办法（试行）》。
我市在今年1月1日就开始了执行《浙江省物业项目服务退出管理办法（试行）》。其中同样有90天预先告知细节，基本内容与北京版本并无二致。在我市的具体执行中仍存在很多困难，新的小区因为设施好，相关房屋建设资料齐全而很容易交接，而一些老的小区因为设备设施老化、资料不全等先天性不足，导致很难交接，按照规定甚至不能交接，这为物管带来了很多困难。在我市真正物管“真空”的不多，极少数只是短暂几天无人管理。
王文凯说，可以肯定的是退出程序不规范操作的情况确实存在，而且还比较严重。按照有关规定，业主、物业双方都可按照合约解聘对方。据《物业管理条例》规定，如业主解聘物业，应召开业主大会，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意通过的解聘决议才有效。但更多的时候，在我市有些小区业主委员会的少数几个人决定后，便发函给物业通知解聘，导致解聘、交接都不规范。据了解，这一情况在我市比较严重。
由于目前我市还没有提供应急物业服务，如真的发生物管“真空”，一般由当地街道、社区进入协调。据王文凯分析，发生“真空物管”属社会问题，其调解的主体应该是政府。应在各乡镇、街道设立物业专管员、联络员，建立政府职能部门和乡镇、街道的联络机制，才能将物管落实到具体的小区，形成全面有效的社区覆盖，真正让小区物管规范落到实处。
优质物业服务
要有成本做保障
采访中，多位物管专业人士指出，我市很多业主对物业公司服务认识存在误区。对此，王文凯认为，物业服务是有偿服务，接受服务的业主应该建立消费观念，物管条例中对此有明确规定，很多业主没有理解这一块，出现了消费误区。按照物业合同规定，业主与物业之间是合同关系，物业没有必要公布自己的财务，业主有交费的业务，才有行使监督的权利。物业公司作为企业是以盈利为目的，业主对其合理的要求是“盈利是在提供好的服务基础上的”，某种意义上说，物业服务质量也与收费水平有关，好的服务必然成本高，也必然导致收费高，这也是物业发展中存在的问题。