随着城市发展，我市不少老旧小区的物业管理陆续出现诸多问题。由于当年的建筑标准普遍偏低，建设过程中缺少前瞻意识，不少2000年以前建成的小区提前进入老旧小区甚至危旧小区的行列。存在安全隐患、没有停车位、缺乏物业管理、环境脏乱差，已成为这些小区的通病。有些“无主管单位、无物业、无三防（人防、物防、技防）”的三无小区，就算投入整改，也往往因为缺乏后续物业管理和监督不力而让努力付诸流水。

　　管理普遍比较乱 

　　部分业主迟交或拒交物业管理费，致使物业公司无法维持基本运营而退出，小区无人管理。小区内路面高低不平，楼间距狭窄，临街入口可随意出入……这是市区西门老旧小区的现状。

　　“这里的房子都是上世纪70年代建的，居住者多为老人和租住在这里的外来务工人员。卫生差，管理混乱、水电设施老化经常出故障。”在这里居住了30多年的陈老伯说。

　　“得赶紧想办法找点水泥把垃圾池建起来，卫生费也得赶紧催。”该小区居委会一位工作人员说，现在形成了恶性循环：卫生费收不上，影响垃圾清运；垃圾不及时清运，居民更不愿交卫生费。“这个月初，居委会的工作人员和一些志愿者义务清扫了小区内的一些主要道路。”

　　几天来，记者走访了我市多个老旧小区，发现这些老旧小区基本上都没有物业，普遍存在环境卫生差、没有路灯、水电设备老化、私搭乱建、管理混乱等问题。

　　物业怕吃亏，不愿入驻老旧小区

　　“很多老旧小区建筑规模小、不封闭，也缺乏物业规划，没有物业用房。”某物业公司一位姓许的经理说，物业公司根本就没办法入驻老旧小区，只能由社区居委会或者业主委员会代管，但受人力、财力和小区基础设施落后等因素所限，管理难度大。记者在采访中发现，有些规模较大的老旧小区虽然有物业，管理者却一肚子委屈。“我们现在管理着七八个老旧小区，住户以老年人居多，普遍缺乏花钱买服务的意识，不愿交物业费。”某物业公司一位负责人陈嘉业无奈地说，很多住户甚至连水电费也不交，每次都要催好几次才交，有时还会挨骂，因为水表电表是入户的，不能采取强制措施。

　　业内人士邱畅指出，很多物业公司怕吃亏，都不愿意介入这种老旧小区的管理。“因为企业是追求效益的，物业公司也有一定的效益指标，而老旧小区的收费是一个很大的问题。”邱畅说，管理难度也非常大，很多老旧小区居民不理解物业管理工作，认为物业就是扫院子站岗，不能容忍太高的价格，其实物业也有人工、物料、设备设施维修保养等费用。

　　人员流动快管理难度大

　　老旧小区租金相对比较便宜，一些外来务工人员和低收入人员喜欢租住在这里。随着入驻人员的增多，小区内的居住人员成分越来越复杂，流动又比较快，给管理增加了不少难度。

　　记者了解到，在这些老旧小区，外来租户多是经过房产中介介绍而来，其身份往往没有经过严格核实。加上老旧小区多没有物业公司，没有专人对租住户的情况进行了解和掌握。而这些小区的房主把房屋出租后，往往一年收一次房租，或者由租住户把房租打到账号中，租住户和房东之间的关系也很复杂，房子被转租、租住户当二房东的事情时有发生。 

　　记者从市区一些房产中介处了解到，在房屋出租部分，2000年以前的小区数量最多，而且一些位置较好、小区面积较大的老旧小区出租率尤其高。

　　据了解，相对于二手房买卖而言，旧房出租方面寻租者往往考虑的是房屋的地理位置和内部结构。老旧小区一般所处的位置都较为理想，而且由于建造设计早，往往户型存在结构不合理的情况，但是对于租住户来说，这却成为一个优势。因为租住户很多采用合租的形式，老旧小区大卧室小客厅、没有餐厅的布局利用率反而更高，一个60多平方米的房子就可以分别租给3个不同的租户。此外，一些新小区的房屋大多是本市居民自住，甚至有些人宁肯空置也不愿意出租。因此，老旧小区成为租住的热点地带。然而，租住人员管理的混乱也带来了不少安全隐患。

　　出路：多措并举破解管理难题 

　　据了解，对老旧小区的改造举措有三个，一是拆迁。80年代之前建造的老旧住宅，随着旧城改造、危漏房拆迁而逐渐拆除；二是改善，大力实施老旧小区改善工程；三是创新管理模式，加强市政府、街道办事处和社区居委会的管理体制创新。

　　长效举措是推行物业公司管理、业主自治管理、原产权单位管理、社区保障管理等四种物业管理模式。据了解，社区保障管理，是在前三种模式都无法实现对老旧小区管理时，采取的以社区居委会和街道办事处管理的“保底”措施，更依赖于居民的配合。

　　“建议在街道办事处、居委会设置物业管理机构和公益岗位，加强财政支持。”长期关注老旧小区管理问题的温州东瓯物业管理有限公司管理人员苏明表示，只有在城管、房管、工商、公安、消防、供水、供电及社区居委会等多方共同努力下，不断摸索创新，才能逐步破解老旧小区的管理难题。