买商铺有大学问

    ——业内人士为您支招

    ■记者 陈艳

    购买商铺不像购买住宅，人们都能看个大概：如住宅户型是否通透、方正？环境是否优美、舒适。购买商铺要通过这些要素来选择买还是不买，是很难把握的。因为商铺的价值在于它的未来能否做旺，所以在购买商铺时要考虑哪些问题，选择怎样的商铺比较好呢？带着这些问题，记者采访了我市港瑞·新玉海广场销售经理殷海平。

    购买前——了解商铺现售价的合理性

    开发商推出商铺项目后，购买者对商铺的售价是非常敏感的。如果商铺现售价过高，商铺营业后的租金潜力就会弱化，购买商铺的风险就在加大。

    如果有些商铺的售价与周边商业配套设施的售价相比明显过高，存在着显著的不合理性，那么该商铺日后的租金肯定不足以支撑现售价。如果小客户以高价购买了该商铺，那必然要求高租金，这就给日后商铺长期经营造成了巨大压力。

    商铺过高的售价其实就是有泡沫的售价，有时开发商还制造不断涨价的假象，这使得不够理性的购买者头脑越发热。因此，购买者要量力而行，充分估计未来的收入水平及支付能力。

    商铺初始售价越高，资金风险也就越高。此外，购买者除了解商铺现售价的合理性外还要注意商铺周边住宅市场的发展状况及趋势，充分考虑房地产价格变动及资金占压的成本。

    购买时——考虑五个重要问题

    第一，要考虑自己想购买商铺的形态。一般来说，社区商铺的消费者比较固定，地段、交通对商铺经营的影响较小；而大型商场或者商业街的商铺就与地理位置、交通状况紧密相关。

    第二，要考虑自己想购买商铺的经营项目。经营项目不同，所属业态自然不同。业态有“汇集效应”，如果一个地块某一个业态非常成规模，那么该商铺就相对有价值。

    第三，要考虑相关政策，如交通、道路的改善，如旧城改造、市政动迁等。客户必须对所购商铺未来的处境有深入的了解。

    第四，要充分考虑自己想购买商铺所在地是成熟的商业地带，还是成长的地带。成熟地带的商铺价格基本上高于成长地带。

    第五，要考虑所购商铺的后期经营管理。作为商用物业，商铺更多的风险来自于后期的经营管理。客户在购买商铺前，除了对商铺所在商场周边的商业配套和区位优势的考虑之外，应该更多地了解一下这个商铺所在商场后期的经营管理状况，看有没有专业的经营管理公司来经营管理。

    签合同——购买者要弄清自己的权益

    一要注意公用分摊面积。一般来说，商铺的公摊面积占建筑面积的30—40%。在此建议购买者选择按使用面积计价的方式，并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。只有事先约定严密详尽，才能在前述情况出现时顺利维权。

    二要注意返租承诺误区。返租是商铺发展商采用较多的促销手段，是指购房者支付房款后，若干年之内将物业交给发展商经营出租，业主即可获得固定的返租回报。从表面上看，返租带给购买者的是稳赚不赔的收益，但事实并非如此。除了延期交房导致返租回报难以实现外，有相当多的发展商采取了非书面承诺的方式，仅将返租承诺写入广告或由售楼人员口头承诺，而在购房合同上却无相应约定。此情况下，如发展商不给予返租回报，购买者很难要求其兑现承诺。

    三要注意贷款风险。个人商铺贷款具有比例低、年限短的特点。一般不超过合同价款的60%，贷款期限也一般只有10年。另外，银行对商铺贷款者资质的审核也比住宅贷款更严。当投资者考虑贷款买铺位时，必须意识到贷款申请不能通过时，自己将面临的付款压力。