二手房利差征税20%
房产原值该如何算?
■记者 陈艳
“新国五条”细则明确，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征个税。这被不少人士视为房屋交易成本将大幅增加。多名业内人士指出，此项政策在落实中还需明晰房屋原值如何计算等问题。本期记者整理了业内人士的观点，看看二手房利差征税20%，其房产原值应如何算？
二手房20%个税征法现多种猜想
严格算法：一套房多交14%的首付
按照中介目前最严格的估计，如果买一套200万元的房子，该房原值是50万元，差额的20%相当于30万元，此前按照1%的个税仅缴2万元，相当于多花了28万元。且交税都是要交现金，国内卖方税费一贯转嫁给买家的情况，最终相当于买家要多出14%的首付款。
房东打折法：买房也要多花10万元
目前，多数房产经纪人给买房人的乐观算法是，即使个税上调，房主够意思降价，买房也要多支出成本。以目前一套180万元的在售老房子为例，即使房主降价10万元变成170万，按照新政，20%的差额个税也至少在20万元，因此买房人仅房款和个税两项还需支出190万元，也就是说新政落实后买房比现在至少多花10万元。
去成本算法：成本增加应刨除其他成本
多位业内人士认为，重申个税是在提高买房门槛，增加购房成本。但在细则没出来前，不应该先入为主影响政府对细则的制定。知名地产商任志强认为，20%的个税，应该刨除包括买房人此前的装修等多项成本，更有资深媒体人表示，个税征收应该考虑到原房产的贷款利息，这些卖房人在持有房产过程中并没有增值。
减法：或许比1%个税还少
在地税局，正在等待缴税的徐先生认为现在市场听闻新政有点失去理性。在他看来，按照差额征收个税首先要有一套完善体制能公平证明“原房值”。以自己刚买的房子为例，这次网签价格和原房产价格差距甚小，“结果发现，如果按照差额20%缴个税的话，比我现在按照总价1%还低。”
减免法：或许不用缴个税
不少业内人士认为，细则可能会有部分豁免。理由是之前实行的是针对个人惟一一套住宅超过5年出让的，减免所得税。他判断这次在细则中可能继续延续。所以政策对正常改善住房人群的影响不大，也就不存在误伤之说。反而从第二套房的认定上看，他认为应该是只看房不看贷款次数，更合理。
房屋原值如何界定？
市民陈先生致电本报，他说：“我有一套房子，已经5年未交易了，按照新规定的话，差额仅仅是现值减去原值？我的装修费、银行贷款的利息，还有买房时候的各种税费，不算进去吗？”记者联系了市地税局税政科有关负责人，他表示，瑞安还没有收到该内容的实施细则，因此，目前房屋交易时所产生的个人所得税，还是按现在的以房价的1%来征收，要等新的规定出台后，才能回答此类问题。
不过根据国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，房产原值计算方式为：对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
其中房屋原值具体为：
1.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及缴纳的相关税费。
2.自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际缴纳的相关税费。
3.经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定缴纳的土地出让金。
4.已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）缴纳的所得收益及相关税费。已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。
5.城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）和《建设部关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知》（建住房[2003]234号）等有关规定，其原值分别为：
（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及缴纳的相关税费；
（2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及缴纳的相关税费；
（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和缴纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；
（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及缴纳的相关税费。
转让住房过程中缴纳的税金是指：
纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
合理费用是指：
纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：
（1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%。
（2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。
纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。
2.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
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“国五条”细则恐“误伤”刚需
住建部:会有保护措施
本次“国五条”细则最严厉也最具争议的措施在于，“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”。
根据此前规定，“普通住宅按照房屋成交价的1%或转让所得的20%计征；非普通住宅按照房屋成交价的2%或转让所得的20%计征；自有住房如满5年且为个人唯一住房的可免征个人所得税。”
中国指数研究院称，此次“国五条”细则明确二手房的个税从严按差额的20%征收，是对实际操作漏洞的填补。在北京等热点城市二手房市场，由于供需双方的不对等关系，原本应由卖方承担的个税、营业税及契税几乎均由买方承担。此次新规定可能明显提高卖方的成本，这些成本继续向买方转移的可能性较大。
据测算，以一套目前总价200万元的普通二手房计算，之前个税为2万元，而房主原购房价为50万元，新政后按照差额的20%计算，也就是征收个税30万元，比以前增加28万元，相当于房屋总价的14%。这部分费用有可能成为二手房刚需的负担。
全国政协委员、财政部财科所所长贾康表示，非买房不可的人可能转入购买新楼盘，会增加新楼盘的热度。
但近日全国政协委员、住建部副部长齐骥的表态让大家吃了一颗定心丸。他说，如果政策执行起来出现误伤刚需消费者的现象，会出台保护措施。他透露，地方细则出台时间为3月底，此次调控将突出地区的差异化，应该会涉及对刚性需求的保护措施。