2013瑞安楼市年终盘点之数据篇

    调控中乐观前行的瑞安楼市

    ■记者 陈艳/文 陈怡如/制图

    过去一年的瑞安楼市，行情不温不火，趋于平稳，相对于国内一二线城市，这一年，瑞安的房价平稳，地王、日光盘等也没有出现……总体而言，在调控中乐观前行。

    从本期开始，《家周刊》将以权威的数据推出《2013瑞安楼市年终盘点》系列报道，对2013年的瑞安楼市市场进行解读，对2014年进行预测，希望能为读者传递一些前瞻性的信息。

    去年全市开盘共18次 新增存量商品房5186套

    【数据说话】纵观2013年瑞安楼市，全年共计开盘18次，有16个项目入市，其中纯新楼盘有12个，主要集中在市区、塘下和飞云。其中市区的有绿城璟园、玉海商务广场、东塔大厦、香水美寓、外滩印象、天成小区、欧景公寓等7个楼盘，共提供1433套商品住宅和405套商铺；塘下有绿洲豪庭、绿城玉园、华府庭院、金汇景园、瑞豪家苑商业用房等5个楼盘开盘，提供1841套商品住宅和23套商铺；还有汀田的寨雅居、汀田大厦提供329套商品住宅，马屿的翠云居提供121套商品住宅和飞云的五洲国际商贸城提供1034套商铺。

    在各楼盘开盘的月份来看，5、9、10及12四个月为开盘旺季，分别有2至3个项目开盘，特别是进入“金九银十”，压抑已久的瑞安楼市突然发力，老项目加推，新项目入市，楼市放量骤增；11、12月份部分楼盘开始“甩尾”，特别是12月有4个楼盘开盘，成为当年开盘数最多的一个月，不过由于其中2个住宅项目体量较小，主要是五洲国际商贸城则撑起了整个台面；此外，1、6、7三个月份则没有项目开盘。

    【数据分析】2012和2013年是近年来瑞安房地产最活跃的年份之一，其新增存量房套数成倍上涨。

    总体来说，土地的出让情况的变化是商品房供应变化的主要原因之一，随着我市审批速度的逐渐加快，2012年和2013年这两年开盘的楼盘，其拿地时间基本上都是2010年和2011年，也就是这两年，政府公开出让的储备土地相比往年有大幅上涨，特别是2010年，商住和商服用地公开出让面积约635.3亩，相比2009年，增加了65.3%，这也是2012年和2013年新增商品房存量上涨的重要原因。

    此外，与2012年的总开盘量相比，2013年的商品房开盘次数和纯新楼盘的开盘数均与2012年持平；但新增存量房套数则同比增长了6.8%，其中市区的存量套数增长相比2012年增加了752套，同比增长69.1%，天瑞香水美寓一期、二期放出近1000套房源成为增长的主要原因；而塘下则减少了699套，同比减少26.4%，这与塘下中心区2008年与2009年的土地出让情况相关。

    商品房成交量上涨  刚需盘渐增

    【数据说话】据市住建局房地产市场科统计，2013年我市商品房买卖合同登记备案3786套，比2012年全年的3064套上涨了23.6%；成交面积约为49.01万平方米，同比上涨了50.54%。

    【数据分析】据市住建局房地产市场科统计，2013年前11月，我市新建商品房成交总面积32.4万平方米，其中仅12月份的成交面积就达前11月的一半还多，为16.6万平方米。原因在于12月份有13.3万平方米的标准厂房售出，就普通住宅和商铺的销售面积来算，只有3.3万平方米左右。

    同往年相比，去年90至140平方米的中小户型有所增加，除外滩印象、绿城玉园、绿城璟园等大户型住宅外，香水美寓、汀田大厦、欧景公寓、翠云居、绿洲豪庭、东塔大厦、华府庭院、金汇景园等楼盘的主力户型均为90至140平方米。瑞安的刚需一族，像是强大的吸引力，左右着开发商的商品选择，据了解，将于明年开盘的大诚外滩香颂、水岸蓝庭、天瑞臻品、中梁玉海首府等楼盘均主打150平方米以下的中小户型。

    从成交区域来看，在3786套成交量中，市区1400余套，塘下1300余套，莘塍60套，马屿近170套，陶山近130套，汀田400余套，飞云300余套。市区今年新开的楼盘，如天瑞香水美寓、玉海商务广场直接拉高了全年的销售量；而塘下主要是尾盘撑起的销售量。

    从每月成交量数据来看，去年的“金九”创下了整年楼市成交最高点，为571套，12月为463套，2月为409套，位列第二和第三。由于我市楼市体量较小，一个大盘的开盘会对每月的成交量产生巨大的影响，楼市淡旺季的界限非常模糊。记者了解到，去年的2月、9月和12月正是玉海商务广场（2月3日开盘共389套）和香水美寓二期（9月1日开盘共482套）、华府庭院（9月12日开盘共439套）、五洲国际商贸城（12月14日开盘共1034套）、绿城璟园（12月28日开盘共198套）等楼盘的开盘时段，这也直接拉高了这3个月的销售量。这也从另外一个角度说明，我市开发商开盘不再唯旺季是瞻，何时开盘、优惠多大，都会按照自身项目开发进度展开。

    由于经济形势普遍欠佳，波及房地产行业，一些开发商面临严重的资金短缺压力，急于回笼资金，加快了一些楼盘的入市进度，此外开发商对市场的预期也明显降低，开发商之间开始着眼于对潜在客源的竞争。在塘下区域，这种竞争犹为明显，为了达到销售预期，一些楼盘调整了销售策略，香榭锦园、绿城玉园、绿洲豪庭等楼盘采用了降低均价和加大购房优惠幅度的促销手段，吸引购房者。

    除20%交易税后遗症外  二手房成交趋于平稳

    【数据说话】从二手房成交数据来看，2013年总成交套数为4086套，同比2012年的3995套上升了2.28%，成交面积为56.47万平方米，同比上升7.4%，月平均销售量为354套。

    【数据分析】从数据可以看出，一系列的房地产调控政策对二手房市场产生了很大影响，受“国五条”中提及的20%交易税影响，2013年第一季度和第二季度成交分别为1554套和1257套，房东“恐慌性”抛售后，二手房市场则逐渐趋于平稳，第三季度和第四季度成交套数瞬间下降为729套和546套。

    从每月成交量来看，除3月份（901套）和4月份（614套），由于“国五条”中提及的20%交易税引起房东“恐慌性”抛售外，其他月份都相对较为正常。