“楼市百问”第十期答案揭晓
司法拍卖房产能不能办理银行按揭？
■陈艳
本周，记者从【楼市百问】栏目收集到40余个问题，由于时间紧对于很多问题不能及时回答，在此希望微友在留下问题的同时也将您的联系方式留下，便于记者电话回访。另外，您也可以直接拨打咨询热线66888080。
本期问题很多，记者整理了几类具有代表性的问题类型供大家参考。
关于贷款办理
问：司法拍卖能不能按揭？我拿到两证了，可以办理银行办按揭吗？
答：按照房产拍卖的相关程序，买受人必须在办理过户手续前付清房款。一般来讲，银行办理住房按揭业务的放款程序是先办理过户手续再放款。不过由担保公司按银行答复书进行垫资服务，协助购房者获得所拍卖的房产，再通过办理交易过户手续，进行贷款也是可行的。此外，公积金贷款的话，要在拿到房产证6个月内提出申请方可。
拿到房产证后再办理的贷款，属于持证抵押贷款，能贷出的额度也相对较少，具体咨询各家银行，因各银行的管理制度不一样,程序肯定有所不同。
问：2014年9月1日开始只要公积金贷款还清满2年，买二套房可以使用公积金贷款吗？
答：若您的家庭名下已有一套住房，且人均住房建筑面积小于41.91平方米，则新购住房后，可以办理住房公积金贷款，首付比例为60%，利率为基准利率的1.1倍。9月1日起，除满足第一套人均面积的条件外，还需满足以下条款：第二套个人住房公积金贷款的发放对象除以下2种情形外，暂停向其他购买第二套的缴存职工家庭发放住房公积金贷款。1.首次申请使用住房公积金贷款购买自住住房的缴存职工家庭。2.申请时，近2年（24个月）内未使用过个人住房公积金贷款的缴存职工家庭。详见8月1日“瑞安日报微地产”发的头条新闻。
问：根据计算公式一对温州市区的夫妻，双方的公积金缴存余额总数为10万元，则贷款额度可达110万元。瑞安具体贷款最高额度为多少？
答：目前，我市的家庭的住房公积金最高贷款金额约为80万元，同时要结合您的住房套数情况计算可贷金额， 10月1日起，还将结合您的住房公积金账户余额计算，详见8月1日“瑞安日报微地产”发的头条新闻。
问：在瑞安一套房子没有贷款，那么要是第二套要贷款这个利率怎么算？
答：我市属于认房不认贷，目前瑞安银行贷款并没有放松，首付为60%，利率上浮10%及以上。
关于公积金提取
问：房产等证件为妻子名字的集体房产，我的公积金余额可以提取吗?我是非农户口的。
答：可以提取。如果您妻子有缴存住房公积金，并且在一年以上，原则上须先提取她的住房公积金余额，不足部分您才能申请提取您的住房公积金余额。详询温州公积金中心瑞安分中心，联系电话：65856171。
问：我购买了雅儒村宏都小区的房子已经有两年，但是目前房产证和契证等证件都还未到手，那么我可以提取公积金吗？
答：宏都小区系国有出让性质，该小区是瑞安首个村民集资建设的安置房小区，但由于工程质量等问题不能竣工验收，业主未能拿到其房产证和土地证。此外，由于公积金提取条件中说明了购买自住住房的，从发生之日起6个月内（若没有申请公积金贷款的，可放宽到一年内）提出申请，并带上房产证、契证等资料。您的房子由于购买年限已经超过一年，就算现在拿到房产证，也不能提取公积金了。
关于学区房价
问：隆山东路2O3号二百三十三弄这边房子学区是那里？价位大概多少？
答：您的房子所在区域在十八家农贸市场附近，学区为隆山实验小学和滨江中学，均价大约每平方米13000至14000元左右。
问：请问外滩安华苑7楼出售的话，单价大概多少？
答：建议定价为16000至17000元/平方米左右，如果装修较好，可稍微加价。
关于二手房过户
问：您好，178平方米，国有出让满五年的二手房过户税收多少？
答：您的房子满5年，且面积在144平方米以上，二手房营业税为差额的5.5%；个人所得税要交房价总额的1%；契税方面，是成交价格的3%；印花税和土地增值税目前全免。
问：普通住宅和非普通住宅的区别？
答：非普通住宅有三个标准：1. 住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0)；2. 单套建筑面积在144平方米以上(不含144平方米)；3. 实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。 以上三点只要符合一点，即为非普通住宅，反之则为普通住宅。这两者在过户时的税费缴纳方面有所不同。
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