2015年温州蓝皮书发布

    房价反弹几乎不可能

    新兴产业领先鞋服等传统产业

    虽然宏观数据显示温州的经济正在触底回升，但很多企业觉得日子并不好过，这是怎么回事呢？

    近期楼市刺激政策不断出台，很多人担心房价上涨坐不住了。今年温州的房价到底是涨还是跌呢？

    从8年前开始，温州每年推出一本蓝皮书，对当年的温州经济社会形势进行分析和预测。

    前日，2015年温州蓝皮书发布，指出温州的大企业和小企业分化加剧，新兴产业发展势头迅猛。尽管有楼市新政的刺激作用，但在高库存等压力下，温州房价几乎没有反弹的可能性。

    经济形势

    新行业、大企业带动了经济增长

    说到温州，人们就会想到服装和皮鞋，这是温州的标志性行业。遍地生长的小微企业也曾让温州引以为豪。

    去年，温州实现GDP4302.81亿元，同比增长7.2%。总量继续位居全省第3位，增速排位上升1位，居全省第10位。蓝皮书指出，温州的经济运行已走出2012年的“低谷”，早于全国进入新常态。

    但温州能拿出这个成绩，靠的是新行业和大企业，鞋服行业和小微企业反而拉了后腿。

    温州市经信委经济运行处处长杨雄文表示，现在是结构调整的衔接期，传统产业减弱，大企业越来越好，小企业越来越差在所难免。“现在靠的是资本和技术，不创新差距将进一步拉大。”

    去年温州哪些行业最赚钱？

    工业

    汽车制造业　　增长15.6%

    电力热力　　　增长10.6%

    电气　　　　　增长9.3%

    通用设备　　　增长7.5%

    第三产业

    网络零售　　　增长69%

    快递业　　　　增长26.4%

    旅游业　　　　增长16.9%

    铁路客运业　　增长39.2%

    注：蓝皮书指出信息消费、文化创意、养老、健康服务业和设计服务将是新的经济增长点。

    去年温州哪些行业最不景气？

    工业

    鞋革　　　　　　增长2.7%

    金属制品　　　　增长2.8%

    橡胶和塑料制品　下降5.8%

    第三产业

    金融业　　　　　银行金融机构亏损39亿元

    批发业　　　　　下降0.3%

    高档住宿餐饮业　增长2.8%(其中住宿下降1.4%)

    银行亏损惜贷

    小微企业难以承受的资金压力

    去年，温州统计局对全市4548家企业抽样调查结果显示，大、中、小型企业景气指数分别为131.82、108.30、100.93，差距明显。(数值介于0和200之间，100为临界值。景气指数越接近200说明企业状态越好，当景气指数小于100时处于不景气状态。)

    除了需求等市场因素影响，小微企业还承受了巨大的资金压力。

    信贷资产质量明显下滑，“余额宝”等互联网金融产品崛起，银行业不再是闭着眼睛就能赚钱了。

    去年，温州银行业金融机构净利润亏损39亿元，全市年度亏损属首次发生。不同类型银行机构的赢利状况分化明显。具体见下表：

    全国性股份制银行　　　　　　　　　　　亏损138.1亿元

    城商行　　　　　　　　　　　　　　　　亏损0.8亿元

    四大国有银行　　　　　　　　　　　　　净利润64.4亿元

    地方法人银行机构(农村合作银行等)　　　 净利润31.8亿元

    为了自保，银行变得不再“大方”，并更具选择性。

    从2011年金融风波发生以来，温州市银行信贷投放逐年减少，其中2012年比上年增加618亿元，2013年增加216亿元，去年仅增加83亿元。

    从贷款投向结构看，去年的信贷投放更显得不利于中小民营企业。全市国有单位贷款增加189亿元，主要用于公共基础设施建设。个人贷款增加150亿元，主要集中在个人住房贷款上。而民营企业全年反而减少了255亿元，比上年多减36亿元。

    今年一季度，温州制造业贷款比年初减少了38亿元，小微企业贷款减少41亿元。

    楼市

    今年房价几乎不可能反弹

    去年的温州蓝皮书认为温州新建商品房和二手房价格将继续下行。时间验证了这一结论。

    根据温州市房管局和中介机构统计，去年温州市区商品住宅价格同比下降了13.78%，二手房价格下降约15%。

    去年温州市区商品住宅平均价格为19508元/平方米，已经低于2009年的22042元/平方米。

    去年下半年以来，政府的楼市政策日渐宽松。央行调整了限贷政策，并降息降准。尤其近期降低购房首付比例后，不少人增加了对房价上涨的预期。

    温州蓝皮书分析认为，在天量库存下，以消费为特征的市场未必能及时消化，“以价换量”的模式仍然可能持续。今年温州商品房价格反弹的可能性几乎不存在。

    不过，政策的调整对重塑市场信心有正面作用，一定程度上释放了需求。去年下半年住房成交量有了明显回升，其中第四季度环比增长53.83%，这有助于缩短去化周期。预计短期内高成交的态势仍将持续，并促使商品房价格下行空间收窄并趋向稳定。

    温州新建商品房库存再创新高

    温州商品房市场的最大压力仍然来自库存。我们用数据说话：

    新建商品房

    截至2013年年底，温州市区新建商品住房存量约110万平方米，创了历史新高。

    但到了去年年底，这一数据再次被刷新，新建商品住房存量已近150万平方米。

    2006-2013年温州市区新建商品住宅年均销售量近70万平方米，近3年的年均销量为110万平方米。按照这两个数据，目前住宅存量的去化周期分别为25个月和16个月。

    存量土地

    随着房价下跌，近年房地产商的拿地意愿明显减弱。去年温州市区出让商服和商品住房用地42宗，但仅成功出让30宗，合计1376余亩，同比减少56.44%。

    尽管如此，截至去年底，温州市区已出让土地未来可供商品住宅仍达到了220多万方的天量。

    这些土地至少将有100万方成为今年的实际供应量。

    安置房

    从2012年开始，温州加快了城中村改造，大量安置房必然有一部分进入市场，给商品房市场去库存带来不小的压力。

    今年温州市区竣工的安置房约28000套，2016年约32000套。

    （据《都市快报》）