“营改增”来了，买卖房屋不需多缴税

    交易未满2年普通住宅税少了，满2年免征增值税

    ■记者 陈希林

    5月1日起，营改增试点全面扩容到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。房地产业及与其相关的建筑业，税率由营业税时的5%和3%提升到增值税的11%。税率变动和征收方式变化，会影响房价吗？记者对此进行了走访了解。

    出售未满2年普通住宅税少了，

    满2年免征增值税

    此次“营改增”首次涉及自然人缴纳增值税征管，市民关注最多的还是二手房的交易。

    近日，家住市区香山美邸小区的徐女士购买了安阳新区风荷一期的一套面积116.67平方米的二手房，这是她购买的第二套房子，且该房子办证已满两年，所以她不需缴纳营业税，仅需缴纳契税5万余元。此前，徐女士也曾为即将推出的“营改增”政策进行咨询了解。由于政策尚未落地，大家都对“营改增”的计税方式存在诸多猜测，徐女士担心自己购买于风荷一期的房产，如按增值部分缴纳税款，税负可能会有所上升，与她有着同样担忧的人其实不在少数。

    3月24日，财政部、国家税务总局公布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》。4月5日，浙江省国家税务局编印了《浙江省营改增纳税人办税指南》。这些文本明确规定，5月1日起，个体工商户和其他个人销售购买的住房，购买不足2年的住房对外销售的，将按照5%的征收率全额缴纳增值税；购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，所以我市适用此规定。这意味着，二手房交易“营改增”完全平移现行二手房交易营业税政策。目前来看，这种政策的平移不仅不会带来税负增加，事实上，还会少交一部分。需要注意的是，买房签订合同时需要注意含税价。

    假设一套100平方米的房子，购买时需100万元（含税、购买未满两年），那么在“营改增”前后缴纳税费的变化如下：

    至5月1日前获证时间未满2年的房子，销售时需缴纳营业税100×5%=5万元；而5月1日后，免征营业税，但需缴纳增值税（100÷1.05）×5%=4.76万元，优惠额度2400元。

    5月1日后，获证超过2年（含2年）的房子销售时免征增值税。

    决定房价的是供求关系，

    而非税收变化

    近段时间，市房屋交易产权登记管理中心大厅频现排队现象，似乎预示着我市二手房市场回暖的趋势。记者在采访中了解到，目前我市二手房市场有所好转。据该中心主任吴年琥介绍，近一个月来，来办理二手房买卖过户手续的市民比之前增加不少，主要原因有两个方面，一是跟3月份实施的“购买超过2年的住房对外销售的免征营业税”有关，二是跟3月份孩子入学读书有关，购买学区房的市民有所增加。此外，咨询人数也有增多，其中询问的问题不乏与营改增有关。

    业内人士表示，在去库存的大背景下，不断出台的楼市新政包括营改增在内，对提振行业信心都有着积极作用，都会不同程度上刺激买方市场的需求释放，同时也让卖方市场对未来走势充满期待。所以，供需关系的变化反应到市场就是价格波动。

    市国税局有关人员表示，“营改增”对我市一二手楼市价格造成的影响不大，这是因为税收变化对房地产企业利润会产生影响，但对房价的影响较少，而房价本质上是由供求关系决定。

    吴年琥说：“营改增对房价基本上没有影响。”

    业内人士普遍认为，“营改增”对房地产行业来说，最直接的利好在于促进流动和降低库存。新增不动产投资被纳入抵扣，这将鼓励企业购入并持有商业地产，对从事商业地产的房地产企业来说，也便于它把税负传递给下家，因此“营改增”利好商业地产。

    “营改增”给房地产行业带来利好

    “营改增”对房地产行业而言，不仅仅是税率的变化，征收方式的改变和调整，给产业带来更多利好和契机。房地产业“营改增”，至少有三重利好。而这些利好，对于当下库存高企、有效供给不足的市场而言，将释放持久效应。

    首先，土地成本不再计税，刺激房企敢拿地。本次营改增的征税细则说明中规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。在销售额中把土地款扣除，大大降低房企税负，减税有利于其松绑压力，促使其增加房地产供应。事实上，土地价款占房产企业销售额的比例高达20%以上。

    其次，建安成本可抵扣，有助推广精装楼盘。精装修对于房企来说，将有更多利好：装修材料可批量采购，取得可抵扣增值税发票，进行物料抵扣，而装修费用也可提高房产建安成本。可降低企业税负，从而增加盈利空间。

    再次，自购不动产可抵扣，还能促进商业地产减压。“营改增”实行后，购置商业地产及产业地产等不动产，将和购置设备一样进行增值税抵扣。这将利好商业地产及产业地产的销售，并增加一般企业对于持有型物业的投资。

    据悉，不动产进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

    同时，此次“营改增”对建筑业也有利好。温州市柏合税务师事务所所长林传活介绍，一般纳税人以清包工方式、为甲供工程、为建筑工程老项目（即开工日期在2016年4月30日前）提供的建筑服务均可选择适用简易计税方法计税；一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法计税，也可选择适用简易计税方法计税的，但计税的销售额不同，前者按照2%的预征率在建筑服务发生地预缴税款，后者按照3%的征收率计算应纳税额；小规模纳税人跨县（市）提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。

    市国税局有关人员分析，“营改增”对建筑业将带来较大的好处。建筑企业供应商规模小而渠道散乱，如砂、石、砖、白灰、土方及其他零散五金建材等，基本上由个人、小规模纳税人供应。现在建筑行业大多采取“清包业务”，建筑承包商只承担施工，原材料由“甲方”提供。之前，建筑业缺少发票或取得的发票是非增值税专用发票，“营改增”后，建筑企业可以去开增值税专用发票。

    据了解，“营改增”并非简单的针对房地产开发企业，而是涉及全行业链条的一项重大变革。一般来说，房地产开发的产业链上参与方有开发商、总包企业、部品供应商、原材料供应商等。从长远看，“营改增”将推动建筑业生产方式的转变，促进建筑产业现代化快速发展，企业优化内部管理和控制，加快转型升级。

    针对新政实施后个人二手房交易的税负变化，市国税局有关负责人表示，此前个人转让住房的征税和免税政策将延续，税负将保持基本稳定。因为税基有所缩小，所以“营改增”后个人交易二手房税负不但没有增加，还略有降低。