一夜6城限售，新一轮房地产调控来势凶猛

    楼市全面进入“锁盘时代”

    就在上周末，一夜之间，重庆、长沙、南昌、贵阳、南宁、石家庄、西安、武汉8城同时升级调控，其中6城剑指限售，限售时间2-8年不等。这意味着，楼市调控不再只是一项例行动作，无论是一二线城市还是三四线城市，只要房价仍在持续上涨，都会被拉入限购限贷限售之列。

    据不完全统计，从今年3月到现在，全国已有40个城市发布了“限售令”，这也标志着楼市正式进入“锁盘”时代。

    8城市密集出台新政，力度空前

    9月22日晚，6城楼市调控政策齐发，第二天又有两个城市加入，重庆、南昌、石家庄、南宁、长沙、贵阳、西安、武汉相继发布楼市新政，其中前6城使用了终结杀招——“冻产”手段。

    从发布的政策内容可看出，本轮调控的力度空前，尤其是石家庄，家有两套房的5年内不得交易，家有3套房的8年不得交易。长沙，住宅3年内不得交易，本地人3年内不得买第二套房。重庆、南宁、南昌新房与二手房两年内都不得交易。

    在此之前，珠海、保定已经动用了“十年内不准交易”措施，但只是针对当天拍卖的一些地块，并没有限制所有房产。而此次限售政策升级力度，达到本轮调控力度的巅峰。

    超40城限售，有望继续扩容

    自今年3月，从北京楼盘开启的“限售”之风，已经刮过超40个城市，最长的期限为10年。

    今年3月17日，北京宣布新一轮的楼市调控政策升级，提出“企业购买的商品住房，需满3年及以上方可再次上市交易”，楼市“限售”首次出现。

    3月24日，福建省厦门市祭出“限售令”，成为全国范围内首个出台“限售”政策的城市，厦门规定居民新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。

    截至目前，包括三亚、成都、福州、青岛、常州、扬州、无锡等在内的超40个城市纷纷宣布新购住房取得产权证后，需持有一定年限方可上市交易。这40多个城市里，既有前期暴涨的一二线热门城市，也有部分名不见经传的三四五线城市，比如河北的白沟，只是高碑店市下辖的副县级镇，离雄安新区只有咫尺之遥，再如福建的福清、闽侯、长乐，都是福州下辖的县级城市。差不多半年的时间内，全国限售城市已经超过40个，而且有望继续扩容。

    限售背后，其实是防范大跌

    限售等同于锁盘，这是直接限制交易，意在将房子锁在楼市里，既不允许获利了结，也不允许清盘退出，无论涨跌，这些不动产都不能参与。

    从短期看，限售锁盘能让杠杆资金对楼市敬而远之，同时让已经进入市场的资金锁定在楼市中，毕竟炒房的周期变长，投机性价比降低；从长期来看，未来楼市无论是涨还是跌，只要大量资金被锁定在楼市里，就不会那么容易产生金融风险。

    与限购做一比较：限购是将部分需求排除在市场之外，而限售则将已经实现的需求固化在市场里，防止频繁波动带来的影响。所以，与其说限售是为了防止暴涨，不如说是为了防范大跌。

    对于自住购房者来说，限售并没有太大影响；但对于投资客来说，限售政策，无疑切中了他们的要害。限售政策，人为地增加了持有房产的时间，将严重打击到炒短线、快进快出的投资者，降低民众高涨的投资热情。

    限售来了，房价会降吗？

    在2009-2013年的楼市调控中，限购限贷是标配；2016年的楼市调控，同样沿袭了这一做法；而到了2017年，“双限”升级为“四限”，既限购限贷，又限价限售，部分地区还限制商住房交易，楼市调控的确堪称“史上最严”。

    那么，“锁盘时代”会否带来房价的下降？

    从目前来看，“限售”虽然使得市场内交易性房源减少，但是市场情绪没有扭转，对于住房的需求仍旧旺盛，那么限售在短期内反而很容易导致房价持续上涨。这方面的例证是，今年上半年，广州、厦门等地就已出台限卖手段，但两地的房价并未就此企稳，而仍在上升之中。

    另一方面，限售又难以长期维持，只要房价一出现下跌，限售肯定第一个取消，所以那些动辄出台5年限售的城市，很容易被打脸。

    业内人士表示，楼市调控只是影响房价涨跌的因素之一，真正决定房价走势的还是货币、信贷和土地供给及人口流入，如果货币从紧、信贷紧缩，基本面走下坡路，那么楼市出现一轮调整，也不是没有可能。

    （彭丽明 整理）