6月1日后，想要申请住房公积金贷款？

    这些问题先要弄清楚

    ■记者 杨微微

    近日，温州市住房公积金管理中心公布了住房公积金政策调整内容，主要包括贷款政策5项、提取政策4项，涉及个人住房公积金贷款额度、计算办法、贷款次数、月还款最高比例等，调整后的政策将于6月1日起实施。6月1日前已申请并审核通过的贷款、提取等业务仍依照原政策办理。

    调整内容公布后，引起很多市民关注，瑞安市民提取公积金、利用公积金贷款买房有什么变化？记者就市民关注的几个方面，采访了温州市住房公积金管理中心瑞安分中心业务科科长高晓义，进行解读。

    为何要调整公积金政策？

    据了解，近年来，温州市住房公积金管理中心在工作中遇到了一系列新情况、新问题。

    住房公积金资金供需失衡。随着温州市房地产市场的量价回升和“大拆大整、大建大美”工作的大力推进，温州房地产市场明显活跃，购房需求旺盛，更多的缴存职工提取公积金和利用公积金贷款购买住房，导致公积金资金需求量不断上升，大幅超出住房公积金年归集和贷款回收量，2017年当年温州公积金中心资金缺口达49.25亿元，计入“公转商”贷款的年末存贷比达112.03%，住房公积金资金流动性严重不足，贷款轮候时间不断加长。

    “公转商”等外源融资难以持续。2016年以来，温州市住房公积金中心积极开展“公转商”贷款，以补充公积金资金供给不足，满足职工购房贷款需求，至2017年末累计已办理“公转商”贴息贷款46.71亿元，年贴息约需7700万元。但随着房地产市场宏观调控从“去库存”逐步过渡到“去杠杆”，银行机构的住房贷款规模收紧、贷款条件趋严、市场利率走高等外部政策因素的变化，“公转商”贴息负担加重、增值收益受压、规模难以进一步扩大。

    制度改革提出了新要求。住房公积金制度要进一步扩大受惠面、支持租赁住房、平衡利益分配、加强互助保障，要更加体现公平性、互助性、普惠性，现行政策要紧跟改革方向。

    现有提取、贷款政策针对住房消费需求和资金流动性变化反应不足，贷款排队轮候时间过长，最长达6个月之久，与“最多跑一次”改革的要求不相符合，群众反映强烈。

    这次调整涉及贷款政策5项、提取政策4项。

    贷款政策的调整

    ■调整贷款最高、最低（保底）额度及确定方式

    调整前：现行贷款最高额度和保底额度，按借款人职工家庭不管夫妻双人缴存还是单人缴存，都是同一最高控制额度和最低保证额度。即在瑞安（下同）：最高80万元、最低35万元。

    调整后：按职工家庭借款人及配偶双人缴存、单人缴存两种情形分别确定贷款最高额度、最低额度。即：双人最高70万元、最低25万元；单人最高50万元、最低20万元。

    解读：量入为出，适时调整额度

    购房需求旺盛，导致公积金资金需求量不断上升，大幅超出住房公积金年归集和贷款回收量。2017年，宁波、湖州、金华、台州等8个地市都下调了最高、最低额度。温州实行家庭双人或单人缴存分别控制贷款最高额度的规则，也是借鉴了其他城市的做法。

    记者算了一笔账，贷款额度调整后对单人贷款影响较大，与现行相比，最高额度相差30万元，最低额度相差15万元。

    ■调整个人住房公积金贷款额度计算办法

    调整前：以缴存余额乘以倍数计算贷款额度。

    调整后：以近一年住房公积金月平均余额乘以缴存时限确定的倍数计算贷款额度。计算公式为：贷款额度=借款人近一年的住房公积金月平均余额×按缴存时限确定的倍数+配偶近一年的住房公积金月平均余额×按缴存时限确定的倍数（贷款额度计算至千元，取千元整数）。

    其中：月平均余额是指职工申请个人住房公积金贷款时近12个月的月均余额（不足12个月的按实际月数计算）。

    缴存时限倍数的确定，以缴存时限小于等于12个月为4倍作为基准，缴存时限每增加12个月倍数增加1倍，最高增至10倍。（详见表格）

    取消原“以借款人及配偶缴存住房公积金的月工资收入的还贷比例55%计算的月还款额，按等额本息还款方式计算的贷款额度”的计算项，合并在借款人选择确定贷款偿还方式及确定还款期限时的还款比例控制。

    解读：余额越多缴存时间越长，贷款额度更高

    月平均余额是指职工申请个人住房公积金贷款时近12个月的月平均余额（不足12个月的按实际月数计算）。

    比如市民陈某月缴1000元，近12个月的余额分别是：第1个月公积金缴存账户余额为4万元，第2个月4.1万元，第3个月4.2万元……第11个月5万元，第12个月5.1万元，那么陈某月平均余额为（4+4.1+4.2+……+5+5.1）/12=4.55万元。得出的月平均余额乘以缴存时限确定的倍数，就是最终能贷款的额度。

    计算的倍数从缴存年限上确定倍数，从4倍最高到10倍，缴存年数越长，相应倍数越高，改变了原来的统一12倍的做法。

    ■调整计算贷款额度的首付比例

    缴存职工家庭购买、建造、翻建、大修首套自住住房，申请个人住房公积金贷款的，贷款首付款比例由原不得低于20%调整为不得低于30%。

    缴存职工家庭已拥有1套自住住房，为改善居住条件购买、建造、翻建、大修家庭第二套自住住房申请个人住房公积金贷款的，贷款首付款比例由原不得低于30%调整为不得低于50%。

    解读：保证一套房刚需，二套房不予以政策倾斜

    购买首套房，属于职工刚性需求，此次新政策中，对首套房的首付款比例进行了适度调整。而对购买二套房的首付款比例调整相对较大，贷款首付款比例由原不得低于30%调整为不得低于50%。

    ■还有这些贷款政策作出调整

    增加职工家庭贷款次数控制的规定：增加职工家庭购买、建造、翻建、大修自住住房已使用个人住房公积金贷款（含公转商贴息贷款、异地个人住房公积金贷款）2次的，暂停其第3次个人住房公积金贷款的申请。

    本通知实施之日前已获得个人住房公积金贷款的（含已结清的），均计算为1次贷款次数。

    调整贷款月还款的最高还款比例控制：将“借款人贷款时确定的每月归还贷款本息额最高不得超过借款人及配偶缴存住房公积金的月工资收入的55%”，调整为“最高不得超过借款人及配偶缴存住房公积金的月工资收入的60%”。

    借款人选择还款方式（按月分期等额本金或等额本息）及还款期限时，其贷款还款能力受借款人及配偶缴存住房公积金的月工资收入最高不超过60%的还贷比例的控制。

    加强贷款资金支付管理：职工购买二手房申请个人住房公积金贷款的，贷款“可直接划入借款人的个人银行账户”，调整为“划入售房人或第三方的银行账户（在借款人申请个人住房公积金贷款时提供，由贷款地管理机构审核）”。

    提取政策的调整

    ■完善无法租赁、特困低保提取政策

    职工因无房租赁住房自住支付房租申请提取住房公积金的，调整前：单身职工每年提取额度最高不得超过1万元，职工本人及配偶每年提取额度最高不得超过2万元；调整后：职工每月提取额度最高不得超过1000元。取消“职工因无房租赁住房自住支付房租的，须在支付房租之日起的6个月内向管理机构申请提取住房公积金”的规定。

    市区、各县（市）特困低保提取住房公积金原参照执行各自的城镇居民最低生活保障标准，调整为执行温州市中心参照城镇居民最低生活保障标准确定的全市统一标准。

    无房租赁、特困低保的提取，调整为“可按月申请提取，一次申请提取的月份（往前）最多不超过12个月，已提取的月份不得重复提取”。

    ■明确以下情形的提取控制

    职工购买、建造、翻建、大修自住住房提取住房公积金的，需连续缴存满6个月（个人自愿缴存预缴部分不予计算），方可申请。在提取本人缴存账户余额后仍不足的，由其配偶、父母、子女等人还可申请提取缴存账户中的余额。

    职工购买、建造、翻建、大修自住住房申请提取住房公积金和办理个人住房公积金贷款的，其贷款和提取（含配偶）的总金额，不得超过该套自住住房的购买房款总额或建造、翻建、大修的工程费用总额。

    缴存职工因购房提取住房公积金后又办理了所购房退房手续的，须在办结退房手续之日30日内将提取的住房公积金退还，逾期不退还的，依法予以追回，并视为严重失信行为，纳入住房公积金信用信息管理。