三人共同出资购房，登记在一人名下

    房屋被执行，两名案外人不肯了

    本报讯（通讯员 芮萱 记者 黄君君）近日，一起涉不动产权属的案外人执行异议之诉经温州中院二审判决驳回上诉，维持原判。这起判决提醒市民，房屋只有登记了，才真正归你。

    2014年，黄某某因涉保证合同纠纷，成为被执行人。原告申请强制执行，市法院于2019年裁定查封登记于黄某某名下的3.5间房屋，并将对其处置。

    2020年1月，案外人李某某、潘某某向法院提出案外人执行异议。李某某、潘某某提供与黄某某签订的《共同购买不动产协议》以证明三人共同出资购买涉案房屋的事实。鉴于涉案房屋一直登记在黄某某名下，李某某、潘某某主张其系该房屋的共有权人缺乏事实和法律依据，市法院经审查裁定驳回。

    李某某、潘某某不服，向温州中院提起执行异议，诉请确认该房屋系三人共同所有，各占三分之一产权，立即停止对李某某、潘某某享有的共计三分之二产权份额的强制执行，并解除查封。

    市法院、温州中院均认为，对于登记在被执行人名下的财产，人民法院有权依法进行执行。案外人主张停止对执行标的的执行，应提供足以排除执行的理由和证据。但李某某、潘某某主张的理由和提供的证据不足以支持其诉讼主张。

    根据《物权法》第9条（《民法典》第209条）规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。不动产物权经登记具有公示对抗效力，《共同购买不动产协议》系不动产权利人内部的权属分割协议，对外不具有约束力，不影响不动产物权的登记效力，不影响债权人对登记在被执行人名下不动产的执行，故李某某、潘某某对该部分房产不享有足以排除强制执行的民事权益。

    经办法官说，我国实行物权登记制度，物权登记具有公示和对抗效力，虽然执行异议是对登记在他人名下的房屋主张物权的突破程序，但法律规定的情形较为严苛。购买房屋系大额交易，无论出于自住还是投资目的，均应谨慎交易，房屋登记在自己名下才算真正归你所有。