瑞祥新区是目前我市平均房价最高的区域，在大量新房交付入市后，二手房的真实行情如何？为此，记者跑了一趟瑞安大管家房产总部，通过他们摸查了所有在售的瑞祥新区二手房信息。

    此次调查分商品房和安置房，其中商品房专指开发商开发的小区，安置房则是为被拆迁村民进行安置所建的房屋。

    [商品房]

    三个小区撑起“顶流”

    整体挂牌均价2.8至3万元/平方米

    瑞祥新区已经交付的小区多达17个，二手房首付预算约140万起步，各小区均价相差不大。近期以华鸿/时代中央公园、华鸿中央原墅、华鸿瑞安华府三个小区最为活跃。瑞安大管家房产的统计数据显示，截至4月底，新区内挂牌的二手房高达1200多套，整体挂牌均价约2.8至3万元/平方米。

    挂牌量减少

    整体交易不活跃

    经过春节前后一段时间的密集成交后，现在的瑞祥新区二手房市场，无论是挂牌量还是成交量都在减少。

    “4月新增挂牌房源约75套，而活跃的时候，单月挂牌量上百套是很正常的。”瑞安大管家房产经纪人林步旦介绍，挂牌量与小区交付时间息息相关，一般小区在交付后三个月内，会呈现一波密集的挂牌潮，比如去年交付的华鸿中央公园，刚交房时仅这一个楼盘挂牌量就多达200多套。

    从成交情况来看，4月成交10套，成交最活跃的面积段是100至140平方米。放眼瑞安主城区，瑞祥的二手房是成交最不活跃的片区之一。“二手房价格太高，一般人承受不起，如果要买瑞祥的房子，更多人还是选择买一手房，毕竟新盘限价24200元/平方米。”林步旦表示，新交付未满两年的小区，交易过户税费高很多，而且房东心态高，价格谈判余地少，市场以观望为主，成交不活跃。

    中央公园最为畅销

    近期成交8套

    哪些小区二手房比较热门？记者了解到，中央公园的行情最火，4月成交的10套房中，该项目就占了8套。

    据了解，华鸿中央公园最畅销的是该小区的18幢楼，挂牌价约2.6至2.8万元/平方米，而其它楼栋挂牌均价约为2.8至3.2万/平方米。从58同城网上看到，该小区107平方米房有业主挂牌265万元，126平方米房源有业主挂牌398万元。

    华鸿中央原墅则是近期挂牌量最大的小区，挂牌91套，但因为价格太高，该小区看房的多成交的少。活跃度次于中央原墅的是华鸿瑞安华府，小区目前挂牌48套，急售房源挂牌均价2.6至2.8万元/平方米。

    今年以来瑞祥大面积的排屋、叠墅二手房都还没有成交。一直以来这类别墅挂牌量都极少，成交寥寥无几。相较而言，中交御墅的大面积别墅产品成交占比相对高一些。

    [安置房]

    与商品房价差近1万

    整体挂牌均价1.6至2.3万/平方米

    和商品房相比，瑞祥新区的安置房二手楼市相对更冷清一些。据瑞安大管家房产统计，目前安置房挂牌量约在450套，放盘较多的有瑞枫锦园、枫景名苑、瑞馨苑、东晖华庭、仙源锦园等，近期成交不足10套。统计数据显示，安置房二手房挂牌均价约1.6至2.3万/平方米，与商品房价差约在7000至10000元/平方米左右。

    小户型、低总价的小区更活跃

    安置房首付预算约80万元起步，各小区因房产证有无，户型面积段等，挂牌均价有些差距。

    枫景名苑和瑞馨苑同为万松东路拆迁工程安置房，两个小区主力户型为85至155平方米，可供选择房源多，在近期二手房市场上成交最为活跃。

    其中，枫景名苑前两年挂牌量多达150来套，目前挂牌量还有65套，小区挂牌均价1.7至2.2万/平方米，总价相对低。5月4日，该小区成交1套毛坯住宅，面积104.8平方米，总价216.6万元，单价20667元/平方米。无独有偶，瑞馨苑挂近期也有两套成交，一套位于2楼，面积102平方米，成交价160万元；另一套同等面积，位于8楼，成交价193万元。

    林步旦直言：“这两个楼盘是公认的‘瑞祥上车盘’，不管有多少缺点，最重要的是总价低，住在这里，也算是瑞祥新区业主。”

    另外，一些地段位置佳、品质较好的安置房，如祥星嘉园、瑞丽华庭等，村民入住率比较高，因此挂牌很少，几乎可以忽略不计。

    安置房买卖需注意不动产证

    目前，瑞祥大部分安置房已取得不动产证，可做正常的二手房流通交易。还未取得房产证的有华龙佳园、东晖华庭、仙源锦园，这三个安置房目前未办证，买卖主要靠信任，没有一定的法律保障，购房需谨慎。

    同时，该片区安置房中，枫景名苑、瑞馨苑和鑫家园小区土地为划拨性质，购房时需额外再交约1900至2200元/平方米的土地出让金。

    仁和嘉园作为片区内唯一的经济适用房，入住已满5年，可以在市场上以二手房流通，主力户型面积为72至75平方米，挂牌均价1.3至1.5万/平方米。但是，该房交易时需交一笔总房款40%的土地收益金，一套房大约在46万元至49万元。 （彭丽明）