已经卖给别人的房子私自拿去抵押

    请问合同有效吗？

    市民蔡先生： A公司开发写字楼一幢，于2010年5月5日将其中一层卖给B公司，约定半年后交房，B公司于2010年5月6日申请办理了预告登记。2010年6月2日A公司因资金周转不开，在 B 公司不知情的情况下，以该层楼向银行抵押借款并登记。现因A公司不能清偿欠款，银行要求实现抵押权。请问该抵押合同有效吗，抵押权是否设立？

    浙江瑞越律师事务所肖成飞律师解答：《物权法》第20条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。由于B公司办理了预告登记且在有效期内，A公司擅自设立抵押权的行为不发生物权效力。

    《物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，抵押权未设立，并不影响抵押合同的效力，抵押合同自成立时生效。 （李雅 整理）

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