置业讲坛

    房屋的容积率

    大好还是小好？

    买房时，除了地段、价格、户型等关键要素，还应该注意 “容积率”。容积率影响一个小区的居住舒适性，容积率大了，会挤压楼间距；容积率小了，则可以规划更多园林用地。那么在买房时，容积率究竟多大才算合适？是大好还是小好？本期置业讲坛就来说一说容积率的那些事儿。

    容积率计算公式

    容积率是建筑容积率的简称，又被称为建筑面积毛密度。它是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。简单来说，容积率＝地上建筑总面积÷可建设用地面积。

    容积率一般是由政府规定的，现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率分为以下几种类型：

    独立别墅为0.2～0.5；

    联排别墅为0.4～0.7；

    6层以下多层住宅为0.8～1.2；

    11层小高层住宅为1.5～2.0；

    18层高层住宅为1.8～2.5；

    19层以上住宅为2.4～4.5；

    住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。

    容积率影响居住舒适度

    对于购房者来说，容积率大小直接影响居住舒适度，容积率较小，建筑密度一般也就较低，居住舒适度越高。一般情况下，一个良好的高层住宅小区，容积率不应超过5，绿化率不应低于30％。如果容积率过高，居住密度大，可能会给居民带来很多不利影响。

    居住密度大的居住类型是公寓，楼层高、每层居住人数多、电梯少。在发生意外情况时，居民从楼内撤离可能会造成拥挤，发生踩踏等意外事件。容积率过高，绿地规划也会减少，小区环境较差。

    另外，高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、会所核心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。频繁地使用会加速这些设施的老化率，因此在购买高密度小区时应该对此保留一定的要求。

    对于居民来说，容积率越小，居住越舒适。而对于开发商而言，容积率越小，建筑面积越低，开发商可用于回收资金的面积就会越少。容积率小，开发商就会相应地提高每套房的单位价格。

    （彭丽明 整理）