瑞安各板块高层房源均价大数据来了

    最高2.6万元，最低近万元

    高层房源，代表了目前瑞安楼市中绝对主流的产品。而各板块高层房源的均价，也最能反映该板块的房价指数。

    据记者统计，目前瑞安所推出的房源主要集中于9个板块。由于有些楼盘涵盖排屋、叠墅、洋房等低密产品，会拉高板块均价，我们特意剔除了这些房源，以近半年各板块领出预售证的高层房源均价作为基准，计算出最具代表性的板块价格。

    板块价格差异明显

    单价最高2.6万元，最低近万元

    据统计，瑞安各板块高层房源的均价存在明显梯度。如果以均价2.5万元/平方米以上作为豪宅板块的标签，安阳中心城区和瑞祥新区处于第一梯队。

    安阳主城区因为只有一个新湖金银座在售，高层毛坯房源单价约2.6万元/平方米。安阳中心城区板块依然是我市最中心的置业板块，享受成熟的主城区配套，因而单价还是最高的。相较而言，瑞祥新区高层毛坯单价约2.4万元/平方米，只是该板块目前在售的新盘均为“全装修交付”，算上装修的价格，均价普遍也到了2.6万元/平方米。

    均价2万元至2.3万元/平方米的改善板块，有滨海新区、塘下中心区。值得注意的是，滨海新区板块目前除新湖春晓外，其余在售或待售楼盘也都是装修盘，大部分带装修的楼盘均价在2.2万元/平方米左右。塘下中心区作为镇街板块里的高房价代表，新开出的楼盘毛坯均价在20999元/平方米左右。目前，该板块的最高限价也差不多是这个价格，未来一段时间里房价基本将维持在2万/平方米的水平。

    其余板块的均价都在2万元/平方米以内，这是瑞安目前的刚需板块，也是相对的价格洼地。其中，东山街道经济开发区和锦湖高速出口板块并列房价第三梯队。经济开发区近年来一直是瑞安刚需置业的优质选择，从天瑞香水美寓、大诚外滩香颂、德信铂瑞湾再到金地都会外滩，该板块房价相比前几年涨幅颇大，均价已经到了19000元/平方米。锦湖街道高速出口板块，新房均价1.7万元/平方米，不过这里新楼盘不多，受空间限制，未来发展空间有限。

    此外就是飞云、马屿、陶山等镇街板块，这其中，飞云、马屿高层房源均价已经突破万元。特别是马屿片区，近年来新盘开出了12888元/平方米的价格，一下子拉高了板块均价。而飞云非中心区板块均价也要1万出头了。陶山镇去年以来只推出了一个商品房，万郡陶山府开盘均价约9000元/平方米，可以说是瑞安目前的最低价了。

    拿地参照板块均价

    今年个别地价远超预期

    4月以来，瑞安土地市场火爆，有些房企开始超预期拿地。事实上，目前瑞安的房价调控，除了以不同的房源类型、不同的面积段、房企的品质溢价等作为区分，更主要的是参照高层房源的板块均价。也就是说，我们统计的板块高层房源均价，大致就是目前板块价格天花板。

    开发商拿地，也可以此为参照。如果以“拿地成本+其它成本”所构成的“未来保本房价”与各板块高层房源均价进行比较，可以发现目前拍出的地块，个别高价地已经超出预期。如瑞祥新区板块，均价2.6万元/平方米，而4月26日华鸿却以封顶价15000元/平方米，外加4600平方米竞配建面积竞得瑞祥新区红星村07-9地块。除去配建面积，实际楼面价15830元/平方米，再考虑约1500-2200元/平方米的全装修费用，开发商利润空间受到了较大挤压。

    去年12月，塘下金地都会壹号领出预售证，高层均价20999元/平方米，但该项目楼面价高达13599元/平方米，中间只相差了7400元。

    相较于去年疯狂的拿地状态，今年土地市场虽然也有偏离正常轨道的趋势，但大部分开发商还是有自己的成本控制。今年4月，世茂地产连续拿下塘下中心区两宗商住地，其中一宗地块楼面价12364元/平方米，另一宗为11062元/平方米。若按该板块高层20999元/平方米的均价来看，世茂的这两个项目地价还是相对可以接受的。

    土地市场是带动新房市场转变的关键因素。上半年，瑞安土地市场再度火爆，对市场影响快速而直接。就上半年入市的新盘开盘成绩来看，优惠收紧、去化率提升、日光盘再现等迹象显示，楼市真的回暖了。“楼市回暖对各板块价格影响不大，目前瑞安各板块房源均价已经趋于稳定，短期内不会有大的波动。”业内人士表示。